Seit Lugers Fall kommt Frischluft rein. Zwar noch sanft aber spürbar weht ein frischer Wind. Endlich, denn zu viel wurde zu lange unter der Decke gehalten. Weil der lange Arm des ehemaligen Bürgermeisters, der bisher vieles unterdrücken konnte, nun weg ist, öffnen sich bis zur Wahl Mitte Januar 2025 einige Fenster der Aufklärung. Diesmal beim strukturell korrupten Projekt der "Quadrill". Der Rohbau ist fertiggestellt. Die Vermarktung läuft. Bodner Bau vermietet dort in den letzten Geschossen um kolportierte 28 € pro Quadratmeter. Bei einer Nutzfläche von 2.800 m2 (700 x 4) nimmt Bodner pro Jahr also nur mit den letzten vier Geschossen fast eine Million ein - in nur vier Jahren also die Summe des Bauzinses, der an die Stadt ging. Aber der Reihe nach:
Quadrill: Quasi "über Nacht" um 1/4 und 7 Geschosse gewachsen. Von 81 auf 109m. Bis heute wurde nicht aufgeklärt, wie das zustande kam. Es wurde auch aktiv verhindert, dass das gedopte Projekt noch einmal in den Gestaltungsbeirat kommt.
Am 5.11.2024 griffen die OÖN die monströse Quadrill-Bebauung auf. Was Insidern oder allen, die einen Blick ins Grundbuch werfen, längst klar war, nicht nur "rückwirkend", wird nun öffentlich: Der Baurechtsvertrag wurde viel zu billig hergegeben, abgesehen davon, dass in der ganzen Entwicklung kein städtischer Mehrwert eingefordert wurde. (Übrigens das Gleiche beim Baurechtsvertrag mit dem LASK, wo über fünf Hektar Grund auf der Gugl für etwas mehr als eine halbe Million € jährlich an den privaten Verein vergeben wurden. Die Hälfte davon geht in Form von "Spitzensportförderungen" der Stadt direkt wieder zurück in die andere Tasche des LASKs.)
Download Baurechtszins 4.100.000 €
Das ist besonders tragisch und riecht streng nach Freunderlwirtschaft, da im Zuge des Verfahrens praktisch „über Nacht“ das Volumen, sprich die Nutzfläche enorm angeschwollen ist. Der Quadrill-Tower ist – obwohl die zweite Schienenachse weggefallen ist – gewachsen, nicht geschrumpft. Plötzlich waren es 109 statt 86 Meter, obwohl die wesentliche Voraussetzung für eine solch hohe Verdichtung wegfiel.
Deshalb haben die Grünen damals auch ein Nachverhandeln des Baurechtsvertrages gefordert. Dieses naheliegende Ansuchen wurde von ÖVP, FPÖ und SPÖ im Juli 2019 blockiert: Wortprotokoll-Auszug der 35. Gemeinderatssitzung am 4.7.2019
Nicht nur das, auch die Volumen bei den drei anderen Baukörpern wurden vergrößert und die Nutzung von „kein Wohnen“ auf „Wohnen“ umgewidmet. Obwohl genau das, wegen möglicher Nutzungskonflikte von Anfang an nicht gewünscht war. Das hat Stadtentwickler und Gemeinderat Lorenz Potocnik Anfang 2021 im Zuge der entscheidenden Umwidmung und Bebauungsplanung scharf kritisiert und abgelehnt:
„Sehr geehrter Herr Bürgermeister, lieber Markus Hein, unsere Position zu Hochhäusern in Linz ist bekannt. Wir sind da sehr, sehr skeptisch, wie wohl sie auch Sinn machen können. Wenn sie Sinn machen, dann erfordert es aber äußerst hohe Qualität, Baukultur, innovative Mobilität und Mehrwert für die Stadt und für die Allgemeinheit. Das sehen wir hier nicht. Wir sehen in Linz eigentlich kein Hochhaus, das diese Anforderung erfüllt. Auch das Projekt Quadrill bei der Tabakfabrik entspricht nicht unseren stadtentwicklerischen und gesellschaftspolitischen Erwartungen an so wichtige Bauwerke, die dann doch, wie zu erwarten ist, 100 Jahre dort stehen werden.
Ich möchte das kurz erläutern: Dieses Bauwerk ist aus unserer Sicht im gesamten Volumen nicht nur zu hoch und rücksichtslos, sondern auch - das ist für uns überhaupt nicht nachvollziehbar - im Laufe der Zeit gewachsen. Das war auch medial immer wieder Thema. Der Prozess ist aus unserer Sicht atemberaubend intransparent und es wird ständig von einem Wettbewerb gesprochen. Damit wird ein transparentes Verfahren suggeriert, in Wirklichkeit war es aber nur ein streng geheimes Bieterverfahren. Niemand, außer einem erlauchten Kreis, kennt die anderen Beiträge oder Ergebnisse. Es hat auch keine Ausstellung der anderen Beiträge gegeben, das finde ich sehr bedauerlich. In Anbetracht der Wichtigkeit des Projektes ist das ein schwerer Mangel.
Eine der wenigen Anforderungen von Seiten der Stadt an das Projekt war ‚kein Wohnen‘. Das war leicht und gut nachvollziehbar, um Konflikte mit der kulturellen Nutzung der Tabakfabrik, z.B. Konzerte, die dort schon zahlreich stattgefunden haben, zu vermeiden. Plötzlich gilt das nicht mehr und es sind 25 Prozent Wohnen möglich.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass hier ursprünglich eine Station der neuen Schienenachse geplant war. Das ist insofern von Bedeutung, als eine leistungsstarke Anbindung an den öffentlichen Verkehr Grundvoraussetzung für so ein Hochhaus und eine derart dichte Verbauungen ist. Die neue Schienenachse Linz ist tot, das haben wir gerade besprochen, der Komplex wird aber trotzdem um 30 Prozent größer und mit einer riesigen Tiefgarage mit über 700 Stellplätzen gebaut. Wir denken, dass innovative Mobilität und zeitgemäße Stadtentwicklung so nicht aussieht. Hier stellt sich übrigens auch die wichtige Frage, ob diese Anbindung an die NSL, also neue Schienenachse Linz, nicht sogar Teil des Vertrags mit Bodner Bau war, und ob wir hier womöglich unsere Verhandlungsposition nicht empfindlich geschwächt haben, weil wir zu viel versprochen haben.
Last but not least, das neue Gebäude erdrückt das bestehende Ensemble von Peter Behrens in der Höhe aber auch in der Breite, das wird oft vergessen. Übrigens sind wir mit dieser Einschätzung nicht alleine. Das könnte man als Geschmacksache abtun, aber aus unserer Sicht wurde den Investoren wieder einmal der Teppich ausgerollt und die eigenen städtischen Interessen wurden übersehen.
Es ist interessant, im Amtsantrag steht, ich zitiere: ‚Positiv zu bewerten ist, dass das Erscheinungsbild der geplanten Neubebauung nicht mit der bestehenden Architektur von Peter Behrens in Konkurrenz tritt, sondern in Körnung, Struktur und Maßstäblichkeit Ähnlichkeiten zeigt, wodurch die einzelnen Bauteile durchaus ein zusammenhängendes Ensemble bilden.‘ – Zitat Ende. Das sind schöne Worte, das ist aber nicht wirklich die Wahrheit. Von uns gibt es zu F 2 und F 3 eine Gegenstimme.“
Millionen-Gewinne für Bodner durch zusätzliche Stockwerke
Heute verdient sich Bodner Bau – als einziger bei diesem Projekt – dumm und dämlich. Allein mit den zusätzlichen rund 30 Metern Höhe, wohl sieben Regelgeschosse und insgesamt ca. 5000 m2 Nutzfläche – von Luger & Co wirklich einfach so verschenkt?! – lukriert Bodner um die 140.000 € Mieteinnahmen – jeden Monat. Die letzten vier Geschosse werden um rund knappe 28 €/m2 vermietet. Nur diese vier Geschosse verschaffen Einnahmen von monatlich rund 80.000 €. Jährlich bedeutet das Einnahmen von fast einer Million €. In 20 Jahren, 20 Millionen. Im Vergleich dazu, der Baurechtszins: 4,1 Millionen € Als Einmalzahlung.
Auf alle sieben Geschosse gerechnet und geschätzt, liegen die Einnahmen der Miete bei 1.690.000 Mio. € im Jahr und 33.800.000 in 20 Jahren.
Anti-Klima-Projekt und neue Hitzeinsel
Wir hätten probiert den Schaden am Stadtklima mit Erdkoffern und echten Bäumen noch zu begrenzen, auch das wurde von SPÖ, ÖVP, NEOS und FPÖ abgelehnt:
Anfrage zur Baugenehmigung der Quadrill:
Antrag zur Baukultur und Transparenz bei großen Projekten, 25.11.2021, blockiert durch SPÖ, ÖVP, FPÖ und NEOS:
Antrag auf erneute Prüfung im Gestaltungsbeirat, nachdem das Projekt wesentlich verändert wurde und angewachsen ist. Juli 2019, M24. Gestaltungsbeirat prüft Tabakfabrik-Hochhaus - Resolution
„Sehr geehrter Herr Bürgermeister, dieses Mal geht es wieder um die Tabakfabrik. Das Thema ist ident mit dem, was Gemeinderat Langer und Die Grünen heute präsentiert haben, nur nähern wir uns von einer anderen Seite. (Klingel) Wir halten das, was da passiert ist, für - jetzt muss ich das richtige Wort suchen - nicht korrekt. Es gab dieses Bieterverfahren, das sich deutlich verändert hat. Es hat sich nicht nur in der Höhe des Hochhauses verändert, sondern das gesamte Volumen ist angeschwollen und auch die Nutzung hat sich verändert. Sie, Herr Bürgermeister, haben vorhin gesagt, dass es da nicht um Wirtschaftlichkeit geht. Ich denke sehr wohl, dass es um Wirtschaftlichkeit geht. Ich glaube, dass wir das so eigentlich nicht hinnehmen sollten. In diesem Antrag nähern wir uns aber von der gestalterischen oder städtebaulichen Seite her. Ich möchte diese Geschichte nicht juristisch beurteilen, sondern es geht mir darum, dass das Projekt, das ursprünglich beurteilt, eingereicht und erarbeitet wurde, mittlerweile komplett anders aussieht. Komplett anders ist übertrieben, aber schon deutlich anders aussieht. Das ist aus meiner fachlichen Sicht ein Grund, hier den Beirat für Stadtgestaltung zu bemühen, um diese Veränderung schlicht und einfach zu beurteilen. Ich stelle folgende Resolution:
Der Gemeinderat beschließe: ‚Die Tabakfabrik Linz Entwicklungs- und Betriebsgesellschaft wird ersucht, das im letzten Jahr überarbeitete und dabei stark veränderte Projekt Neubau 3 der Bodner Gruppe vom Beirat für Stadtgestaltung der Stadt Linz ehestmöglich prüfen zu lassen.‘
Gemeinderatssitzung am 24.5.2018 - H3. Tabakfabrik Linz – Einräumung eines Baurechts (Grundstück Nr. 455/18) nach erfolgtem Bieterverfahren durch die Immobilien Linz GmbH & Co KG und Abänderung eines Bestandvertrages
Das Baurecht wurde von ÖVP, FPÖ und SPÖ beschlossen, Lorenz Potocnik (damals NEOS) hat dagegen gestimmt, so auch die KPÖ und die GRÜNEN.
Lorenz Potocnik damals: „Meine Damen und Herren, sehr geehrte Frau Vizebürgermeisterin, es zieht sich wie ein roter Faden durch dieses Projekt, dass sich die Tabakfabrik, sprich, die Stadt zwar finanziell absichert, aber die Inhalte den Investoren überlässt. Qualitätskriterien fehlen weitgehend, das gefällt uns gar nicht, weil der Standort so sensibel und besonders ist.
Wir machen unsere Argumentation an zwei Punkten fest, die ich kurz erläutere. Einmal im vergangenen Vergabeverfahren und einmal im zukünftigen Baurechtsvertrag. Im bisherigen Vergabeverfahren gab es keine städtebaulichen Vorgaben, keine Volumenstudie, ja, es gab den Wunsch nach einer Tiefgarage, das wissen wir, möglichst groß und einer Straßenbahnstation und einer Nutzung, die die bestehende Tabakfabrik ergänzt. Aber eigentlich keine städtische Vorstellung.
Die Stadt hat also wegen zu geringer Vorarbeiten und Vorgaben und zu wenig Vorstellung aus städtischer Sicht ein Projekt bekommen, das unseren hohen Erwartungen für diesen Bauplatz und diesem Areal nicht entspricht. Das Ergebnis ist für unser Verständnis zu dicht und zu hoch ausgefallen. Wir akzeptieren nicht, dass wieder einmal zu Lasten der Tabakfabrik ein Maximum herausgepresst wird und wieder einmal willkürlich ein Hochhaus entsteht. Daran ist das auch festzumachen. Unter einer Ergänzung zur denkmalgeschützten Tabakfabrik und einem Linzer Landmark - was wir befürwortet hätten – verstehen wir etwas anderes.
Übrigens kritisieren wir auch scharf, dass von den Ergebnissen – es sind drei Ergebnisse in die Endauswahl gekommen – nichts zu sehen war. Das wird zum Geheimnis gemacht, was wir sehr bedauern, weil das in Wirklichkeit natürlich alle interessieren würde. Die anderen Projekte sind nie gezeigt worden, das wäre das Minimum an Transparenz bei so einem großen und wichtigen Projekt. Soweit zur Vergangenheit.
Jetzt zum zweiten Aspekt, dem zukünftigen Baurechtsvertrag: Wie werden darin die Qualitäten für die Zukunft abgesichert? Aus unserer Sicht ist das mangelhaft, wir erkennen hier leider keine Anstrengung. Was passiert zum Beispiel, wenn die Bodner-Gruppe die Bauwerke nicht füllen kann, nicht richtig nutzen kann oder will? Das kann auch sein. Wie wird das tatsächlich in zehn Jahren genutzt? Wie werden bestimmte Nutzungen abgesichert? Was passiert bei einem Verkauf in drei Jahren – das ist leicht möglich –, oder in zehn, 20 Jahren, wenn das Bauwerk abgeschrieben ist? Immerhin vergeben wir hier ein Baurecht auf hundert Jahre, das sind vier Generationen und im Vertrag sind im Unterschied dazu keinerlei Notausstiege vorgesehen, das ist ein Blankoscheck. Weil dieses Projekt und dieser Vertrag ein Blankoscheck ist, lehnen wir den Baurechtsvertrag in der vorgelegten Form ab und enthalten uns deswegen der Stimme.“
Im Jahr 2016 wurde grundsätzlich beschlossen Bauteil 3 per Baurecht zu entwickeln.
Dazu gab es eine Debatte am 30.6.2016. Dem Grundsatzantrag, Bauteil 3 per Baurechtszins mit Privaten zu entwickeln haben wir zugestimmt. Wortprotokoll-Auszug der 8. Gemeinderatssitzung am 30.6.2016
Im Dezember gab es dazu "Notwendige Änderungen bei der Durchführung eines Bieterverfahrens zur Investoren- und Projektsuche für eine Neubebauung des Areals der Tabakfabrik im Bereich des derzeitigen "Bau 3"
Übrigens hat Stadtentwickler und Autor Lorenz Potocnik hat schon im Februar 2018 in der deutschen Baunetzwoche über den Ausverkauf und die Suche nach einem reichen Bräutigam geschrieben. Dabei zeigte sich die Stadtplanung und Stadtpolitik wie so oft überfordert:
„In einem Bieterverfahren hatte die hochverschuldete Stadt deshalb einen Investor gesucht, der auf eigenes Risiko, unter Einbindung eines international anerkannten Büros, in Abstimmung mit den Vorgaben der Stadt und der Tabakfabrik auf Basis eines Baurechts ein architektonisches Landmarkprojekt realisieren und verwerten möchte”. Die künftige Nutzung solle „im Einklang mit der Grundausrichtung der Tabakfabrik“ stehen, hieß es vage. Ein Hotel wäre schön, Wohnen wurde hingegen ausgeschlossen, dafür fiel das Zauberwort „Start-ups“. Zusätzlich wollte die Stadt eine Tiefgarage, eine Straßenbahnstation und nicht zuletzt rasch Geld für den Ausbau und die Nutzung der großen Magazine im hinteren Bereich. Geld, das die hochverschuldete Stadt nicht selbst aufbringen kann.“ …
„Was die Stadt in der Auslobung des Bieterverfahrens nicht vorgab, waren Aussagen zu verträglichen Volumen oder eine städtebauliche Vision. Denn weder hatte es im Vorfeld einen städtebaulichen Wettbewerb, noch ein kooperatives Verfahren gegeben, welche die Zielsetzung der Stadt für die Tabakfabrik mit Investoren und Mietern in der Fabrik hätte klären können. Offenbar wollte man keine Investoren abschrecken und stattdessen „Offenheit“ signalisieren.
In einem zweistufigen, geheimen Verfahren wurden nach einer Vorauswahl vier Teams in die nächste Runde geschickt. Nach der städtebaulichen und standortbezogenen Bewertung empfahl ein Gremium das Projekt von Zechner & Zechner gemeinsam mit der Bodner Gruppe einstimmig für die Realisierung. Mit Bodner hatten die Architekten einen soliden Konzern gefunden, der für hochwertige Immobilien bekannt ist. Die Vorschläge der anderen Teams wurden bisher nicht veröffentlicht.“
Medienberichte
23.3.2023: +++ Quadrill: Negatives Ergebnis des Verfassungsgerichtshofs ist Absage an Bürger:innen. +++
13.4.2022: +++ Greenwashing ist Gift und konterkariert alle Bemühungen unser Stadtklima zu verbessern. +++
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Autorin: Linzplus
5.11.2024
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